Reforma tributária nos imóveis: IBS, CBS e redutores
Imagine uma pessoa que possui quatro apartamentos alugados e recebe renda mensal com esses imóveis. Agora pense em uma incorporadora que está vendendo unidades de um empreendimento residencial. As duas situações envolvem imóveis, mas a Reforma Tributária não necessariamente dará o mesmo tratamento para elas.
É justamente aí que começam as dúvidas sobre a reforma tributária nos imóveis. Afinal, quem será contribuinte do IBS e da CBS? Quem vende um único imóvel próprio também estará sujeito aos novos tributos? E como ficam os preços dos imóveis com a chegada do novo sistema?
A resposta depende da operação realizada, de quem está realizando o negócio e, no caso das pessoas físicas, de critérios específicos previstos na legislação.
A Lei Complementar nº 214/2025 criou um regime específico para operações com bens imóveis. Em 2026, esse regime já está em fase de implementação e passa por regulamentação, inclusive pelo Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS.
Reforma tributária nos imóveis: quem será contribuinte?
Uma das principais dúvidas é imaginar que toda pessoa que possui um imóvel e decide vendê-lo ou alugá-lo passará automaticamente a pagar IBS e CBS.
Não é isso que a legislação estabelece.
A Lei Complementar nº 214/2025 prevê hipóteses específicas para que a pessoa física seja considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações com imóveis.
No caso de locação, cessão onerosa e arrendamento, a pessoa física será enquadrada quando, no ano-calendário anterior, a receita total dessas operações superar R$ 240 mil e as operações tiverem por objeto mais de três imóveis distintos.
Há também regras específicas para a venda de imóveis. A pessoa física pode ser considerada contribuinte quando tiver alienado ou cedido direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior ou quando tiver alienado, no ano anterior, mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda.
A legislação também prevê situações em que o enquadramento ocorre no próprio ano-calendário, como a partir da quarta operação de alienação nas hipóteses previstas ou quando a receita de locação ultrapassar em 20% o limite legal, observada a quantidade de imóveis exigida.
Por isso, não é correto dizer que toda pessoa física que vende um apartamento ficará automaticamente sujeita ao IBS e à CBS.
Quais operações com imóveis entram no novo regime?
O regime específico alcança diversas operações relacionadas ao mercado imobiliário.
A legislação prevê incidência sobre alienação de imóveis, inclusive em incorporações imobiliárias e parcelamentos de solo, atos onerosos relacionados a direitos reais, locação, cessão onerosa, arrendamento e serviços de administração e intermediação de imóveis.
As operações realizadas por contribuintes que apuram IBS e CBS no regime regular ficam sujeitas às regras específicas previstas no capítulo dedicado aos bens imóveis.
Isso significa que a análise não deve se limitar à compra e venda.
Uma empresa que atua com incorporação imobiliária, por exemplo, precisa considerar as regras específicas aplicáveis às unidades que serão comercializadas. Já uma pessoa física que mantém imóveis para locação precisa observar os critérios legais aplicáveis à sua situação.
O que muda para quem compra um imóvel?
Para quem compra um imóvel, uma das principais dúvidas é se o IBS e a CBS serão simplesmente acrescentados ao preço.
Não existe uma resposta única para todas as operações.
O tratamento tributário depende de quem está vendendo, do tipo de imóvel, da operação realizada e dos mecanismos de redução previstos na legislação.
Nas operações imobiliárias sujeitas ao regime específico, a legislação criou redutores que podem diminuir a base de cálculo dos novos tributos.
Por isso, especialmente na aquisição de imóveis novos, o comprador pode encontrar preços formados dentro de uma estrutura tributária diferente daquela utilizada antes da Reforma Tributária.
Isso não significa, por si só, que determinado imóvel ficará mais caro ou mais barato. O preço final depende também de fatores próprios do mercado, dos custos do empreendimento e da forma como cada contribuinte estrutura sua operação.
O que é o redutor de ajuste?
O redutor de ajuste é um dos mecanismos criados para as operações imobiliárias.
A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS um valor correspondente ao redutor de ajuste.
Na alienação, esse redutor poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS, conforme as regras previstas na Lei Complementar nº 214/2025.
A forma de constituição do redutor varia conforme a situação do imóvel.
Para imóvel que já pertença ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, por exemplo, o valor inicial poderá corresponder ao valor de aquisição atualizado ou, nas hipóteses previstas em lei, ao valor de referência.
Para imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, existem regras próprias que consideram o valor de aquisição do imóvel e determinados custos de produção ou despesas diretamente relacionadas à produção ou comercialização, observadas as exigências legais.
Já para imóveis adquiridos a partir de 1º de janeiro de 2027 de pessoa que não seja contribuinte do regime regular, o valor inicial do redutor corresponde ao valor de aquisição, observadas as limitações e demais regras previstas na legislação e no regulamento.
Como funciona na prática?
Para visualizar a lógica, imagine uma simulação meramente ilustrativa.
Um imóvel é vendido por R$ 500 mil e, para essa situação hipotética, o redutor de ajuste corresponde a R$ 200 mil. Considerando também um redutor social hipotético de R$ 100 mil, a conta simplificada seria:
R$ 500 mil - R$ 200 mil - R$ 100 mil = R$ 200 mil
Nesse exemplo, a base de cálculo resultante seria de R$ 200 mil.
A simulação serve apenas para demonstrar a lógica dos redutores. Na operação real, os valores e a possibilidade de utilização de cada mecanismo dependem das regras legais aplicáveis ao imóvel e ao contribuinte.
E o redutor social?
Além do redutor de ajuste, existe o redutor social.
Na alienação de imóvel residencial novo realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a legislação permite deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo.
Para lote residencial, o valor previsto é de R$ 30 mil.
Esse redutor é aplicado depois da dedução do redutor de ajuste e possui limite relacionado à própria base de cálculo. A legislação também determina que, para cada imóvel, o redutor social pode ser utilizado uma única vez.
Os valores previstos em lei são atualizados mensalmente pelo IPCA, conforme a própria LC 214/2025.
Por isso, os valores nominais de R$ 100 mil e R$ 30 mil devem ser entendidos como os valores previstos na legislação, sujeitos à atualização na forma legal.
Como ficam os imóveis alugados e a pessoa física que possui vários imóveis?
A locação também recebeu regras específicas.
Quando um contribuinte sujeito ao regime regular realiza locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial, pode ser deduzido da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, limitado ao valor da própria base de cálculo.
Esse valor também está sujeito à atualização pelo IPCA.
Mas é importante observar que o redutor social não significa que toda pessoa física que recebe aluguel passará a recolher IBS e CBS.
Imagine, por exemplo, uma pessoa física que possui quatro apartamentos e recebe aluguel de todos eles. Nesse caso, será necessário analisar a receita obtida e a quantidade de imóveis distintos para verificar o enquadramento previsto na legislação.
Nas alienações, existem critérios próprios relacionados à quantidade de imóveis vendidos e, em determinadas situações, à construção dos imóveis pelo próprio alienante.
A legislação também estabelece regras específicas para imóveis que estão no patrimônio do contribuinte há menos de cinco anos, inclusive nas hipóteses de bens recebidos por meação, doação ou herança.
Por isso, quem possui vários imóveis deve analisar a situação do patrimônio antes de realizar novas operações.
As alíquotas dos imóveis terão redução
O setor imobiliário recebeu tratamento específico também em relação às alíquotas.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para as operações abrangidas pelo capítulo de bens imóveis.
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução é de 70%.
Isso não significa que todas as operações imobiliárias terão a mesma carga tributária.
A venda de um imóvel, a locação residencial, a incorporação imobiliária e outras operações podem ter regras diferentes de cálculo, base tributável e utilização de redutores.
Por isso, olhar apenas para o percentual de redução não é suficiente para calcular o impacto tributário de uma operação.
Locação por curta duração também tem regra própria
A Reforma Tributária também trata das locações residenciais de curta duração.
Quando a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial for realizada por contribuinte sujeito ao regime regular e tiver prazo inferior a 90 dias, a operação será tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
A regra não significa que qualquer proprietário de imóvel utilizado ocasionalmente para hospedagem será automaticamente contribuinte.
É necessário observar as condições previstas na legislação e identificar qual regra específica se aplica à operação.
Esse é mais um exemplo de como a forma de exploração do imóvel pode interferir no tratamento tributário.
Como funciona a transição da Reforma Tributária?
A mudança não acontece de uma vez.
O ano de 2026 foi definido como período de teste do IBS e da CBS. A Receita Federal informa que, em 2026, as alíquotas de teste são de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
Também há regras de dispensa do recolhimento para contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias previstas para o período de teste.
A partir de 2027, a CBS entra na nova etapa de cobrança, enquanto o IBS continua sua implementação gradual.
Entre 2029 e 2032 ocorre a transição gradual do ICMS e do ISS para o IBS. Em 2033, o novo modelo passa a vigorar integralmente, conforme o cronograma da Reforma Tributária.
Para as pessoas físicas que sejam contribuintes da CBS, o cronograma cadastral também foi alterado. O Decreto nº 13.075/2026 prorrogou para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais previstos na regulamentação da CBS.
Isso não significa que a pessoa física só passará a ser contribuinte em 2027. O que foi prorrogado foi a obrigação cadastral e documental mencionada no decreto.
O que muda para incorporadoras?
Para incorporadoras, a Reforma Tributária exige atenção especial à formação dos preços e à apuração dos novos tributos.
Na incorporação imobiliária e no parcelamento de solo, o IBS e a CBS incidentes sobre a alienação das unidades imobiliárias serão devidos a cada pagamento.
A legislação também permite a compensação de créditos apropriados relativos ao IBS e à CBS pagos sobre aquisições de bens e serviços, observadas as regras aplicáveis.
Além disso, os redutores de ajuste e, quando cabível, o redutor social devem ser considerados na determinação da base de cálculo.
Existe ainda um regime de transição específico para determinadas incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação que já estejam enquadradas no regime especial de tributação previsto na Lei nº 10.931/2004.
Por isso, uma incorporadora não deve analisar apenas a alíquota do novo tributo. O regime utilizado pelo empreendimento, o momento dos pagamentos, os créditos e os redutores podem alterar o resultado da operação.
A Reforma Tributária vai aumentar o preço dos imóveis?
Depende da operação. O impacto econômico pode variar conforme o enquadramento do contribuinte, os créditos permitidos, os redutores aplicáveis, os custos envolvidos e a própria formação de preços de cada empreendimento.
Por isso, não é possível afirmar de forma geral que os imóveis ficarão mais caros ou mais baratos com a Reforma Tributária.
Dica prática
Antes de comprar, vender ou alugar um imóvel durante a transição, reúna:
- documentos de aquisição dos imóveis;
- contratos de compra, venda ou locação;
- relação dos imóveis que integram o patrimônio;
- informações sobre receitas de locação;
- histórico de vendas e alienações realizadas;
- documentos que indiquem eventuais custos de construção ou produção;
- informações sobre o enquadramento tributário da pessoa física ou jurídica.
Para incorporadoras, também vale reunir os documentos do empreendimento, os custos relacionados à aquisição e construção, os contratos de venda e as informações necessárias para avaliar créditos e redutores.
Com esses dados, é possível verificar quais regras da Reforma Tributária podem ser aplicadas à operação antes de sua estruturação.
Conclusão
A Reforma Tributária muda a forma de analisar determinadas operações imobiliárias. Para quem compra, vende, aluga ou desenvolve imóveis, o ponto central é entender como a nova tributação se aplica à operação concreta, antes de definir preço ou assinar contratos.
Uma análise prévia permite identificar os critérios de enquadramento e os mecanismos de redução previstos na legislação, evitando que os efeitos tributários sejam descobertos somente depois da operação.
No Da Rocha e Oliveira Advogados, nós analisamos a operação imobiliária e os efeitos tributários envolvidos, considerando o enquadramento do contribuinte e as regras aplicáveis ao negócio. Solicite uma análise jurídica do caso antes de tomar uma medida.