Condomínio pode proibir Airbnb? Entenda as regras
Imagine que você é proprietário de um apartamento em um condomínio residencial e decide anunciar o imóvel em uma plataforma como o Airbnb para receber hóspedes por alguns dias. Pouco tempo depois, o síndico informa que a prática não é permitida pelo condomínio.
A primeira pergunta provavelmente será: condomínio pode proibir Airbnb?
A resposta não depende apenas do fato de o imóvel pertencer ao proprietário. É preciso analisar a convenção condominial, a destinação do empreendimento, a forma como o imóvel está sendo utilizado e as regras aprovadas pelos próprios condôminos.
O assunto ganhou ainda mais importância em 2026 porque o Superior Tribunal de Justiça voltou a discutir a questão e submeteu uma controvérsia sobre locações de curta duração ao rito dos recursos repetitivos.
Condomínio pode proibir Airbnb em prédio residencial?
Em determinadas situações, sim.
O proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade, mas esse direito precisa conviver com as regras do condomínio e com os direitos dos demais moradores.
O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil estabelece que o condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação que possui a edificação e não pode utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ocupantes.
É justamente nesse ponto que surgem os conflitos envolvendo plataformas de curta estadia.
Uma coisa é o proprietário alugar seu imóvel. Outra é transformar a unidade em uma atividade de hospedagem ou exploração econômica com alta rotatividade de pessoas.
Essa diferença passou a ser analisada de forma mais detalhada pelo STJ.
O que o STJ já decidiu sobre Airbnb em condomínios?
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ julgou o REsp 2.121.055 e analisou um caso envolvendo contratos de curta estadia intermediados por plataforma digital.
Na ocasião, o tribunal entendeu que a utilização reiterada do imóvel para exploração econômica ou profissional de curta estadia pode descaracterizar sua destinação residencial.
Segundo o entendimento divulgado pelo STJ, quando essa utilização modifica a destinação residencial do imóvel, é necessária a aprovação da alteração pelos condôminos, observando-se o quórum de dois terços previsto no Código Civil.
O tribunal considerou, entre outros aspectos, que a elevada rotatividade de pessoas pode produzir efeitos sobre a segurança e o sossego dos demais moradores.
Isso não significa, porém, que toda locação realizada por meio de uma plataforma digital seja automaticamente considerada irregular.
O próprio STJ ressaltou que o meio utilizado para anunciar o imóvel, por si só, não define a natureza jurídica da contratação.
A convenção do condomínio faz diferença?
Faz muita diferença.
A convenção condominial estabelece diversas regras sobre o funcionamento do condomínio, inclusive sua destinação, as obrigações dos condôminos e as sanções aplicáveis em caso de descumprimento.
Por isso, antes de anunciar um imóvel em uma plataforma de curta estadia, é importante verificar exatamente o que está previsto na convenção.
Imagine, por exemplo, uma situação hipotética em que a convenção determine que as unidades possuem exclusivamente finalidade residencial e estabeleça regras específicas sobre hospedagem, pensões ou utilização por terceiros.
Nesse caso, a análise não pode ser feita apenas com base no direito de propriedade. É necessário verificar se a forma de utilização pretendida é compatível com a finalidade estabelecida para o empreendimento.
É a mesma coisa que locação por temporada?
Não necessariamente.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, reconhece a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.
Isso não significa que toda contratação de curta duração realizada por uma plataforma seja automaticamente enquadrada nessa modalidade.
O STJ já destacou que contratos de curta estadia podem apresentar características diferentes, especialmente quando existe exploração econômica reiterada e profissionalização da atividade.
Por isso, não basta olhar apenas para o número de dias da contratação.
É necessário observar como o imóvel é utilizado, a frequência das locações, a existência de serviços adicionais, a rotatividade de ocupantes e a própria destinação prevista na convenção.
E o que mudou em setembro de 2026?
Aqui está o ponto mais atual do assunto.
Em 17 de setembro de 2026, o STJ informou que a Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, criando o Tema 1.443.
A questão submetida ao tribunal é definir se a simples cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curta duração em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa.
O STJ determinou ainda a suspensão, em todo o país, dos processos individuais ou coletivos que discutem essa mesma questão.
Isso é importante porque mostra que, embora já existam decisões relevantes sobre o assunto, a discussão ainda será objeto de uma definição sob o rito dos recursos repetitivos.
Portanto, neste momento, não é adequado afirmar de maneira absoluta que qualquer condomínio residencial pode simplesmente proibir todo e qualquer aluguel por Airbnb.
A análise depende das circunstâncias e da questão jurídica que está sendo discutida no Tema 1.443.
O proprietário precisa de autorização do condomínio?
Essa resposta também depende do caso.
No julgamento do REsp 2.121.055, o STJ considerou que a exploração econômica ou profissional reiterada de curta estadia, quando incompatível com a destinação residencial, exige alteração da destinação aprovada pelo condomínio.
O artigo 1.351 do Código Civil prevê quórum de dois terços dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
Por isso, não é recomendável tratar uma simples aprovação informal do síndico como autorização suficiente.
Se a utilização pretendida representar alteração da destinação do imóvel ou do próprio empreendimento, é necessário verificar qual procedimento deve ser seguido.
O condomínio pode aplicar multa?
Pode haver aplicação de multa quando existe descumprimento das regras condominiais e previsão de penalidade na convenção ou no regimento, observadas as exigências legais.
A convenção deve estabelecer as sanções aplicáveis aos condôminos, conforme prevê o Código Civil.
Imagine, por exemplo, que uma convenção contenha regra específica proibindo determinada forma de utilização das unidades e estabeleça uma penalidade para o descumprimento.
Nesse caso, o proprietário que insiste na prática pode estar sujeito às medidas previstas nas normas internas.
Mas isso não significa que qualquer multa aplicada pelo condomínio seja automaticamente válida.
É preciso analisar a previsão da penalidade, a conduta atribuída ao proprietário, o procedimento utilizado pelo condomínio e a compatibilidade da regra com a legislação.
O direito de propriedade permite fazer o que quiser no imóvel?
Não.
O Código Civil garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade, mas o condomínio edilício possui características próprias.
A propriedade precisa ser exercida de maneira compatível com as regras de convivência e com a destinação do empreendimento.
Esse equilíbrio aparece justamente nos conflitos envolvendo locações de curta duração.
De um lado, existe o interesse do proprietário em explorar economicamente seu imóvel. De outro, existem as regras coletivas do condomínio e os interesses relacionados à segurança, ao sossego e à própria finalidade do empreendimento.
O papel do Judiciário é justamente analisar esses direitos quando surge uma controvérsia.
O que o proprietário deve verificar antes de anunciar o imóvel?
Antes de colocar um apartamento em uma plataforma de curta estadia, nós recomendamos verificar alguns pontos.
Primeiro, leia a convenção do condomínio e o regimento interno. Não fique apenas com a informação passada pelo síndico ou por outro morador.
Depois, verifique qual é a destinação oficial do empreendimento e se existem regras específicas sobre hospedagem, locação por temporada ou circulação de terceiros.
Também é importante entender se a utilização será eventual ou se existe uma exploração econômica frequente e profissionalizada.
Outro ponto é verificar se existem decisões anteriores do próprio condomínio sobre o assunto e como foram tomadas.
Por fim, se houver conflito entre o proprietário e o condomínio, vale analisar a situação jurídica antes de simplesmente continuar anunciando o imóvel ou aceitar novas reservas.
E se o condomínio quiser proibir o Airbnb?
Se o condomínio decidir restringir a utilização dos imóveis para curta estadia, é importante verificar como essa decisão foi tomada e qual é a base jurídica utilizada.
Não basta necessariamente uma comunicação informal do síndico.
Dependendo do que estiver sendo alterado, pode ser necessária deliberação em assembleia e observância do quórum previsto na legislação e na convenção.
Além disso, a situação precisa ser analisada à luz da jurisprudência atual do STJ, especialmente porque o Tema 1.443 ainda está pendente de julgamento.
Por isso, tanto o proprietário quanto o condomínio devem evitar decisões baseadas apenas em interpretações genéricas sobre o Airbnb.
Dica prática: comece pela convenção do condomínio
Se você é proprietário e pretende utilizar seu imóvel para locações de curta duração, o primeiro passo é solicitar e ler a convenção condominial e o regimento interno.
Procure regras sobre:
destinação das unidades;
locação por temporada;
hospedagem;
circulação e cadastro de visitantes;
uso das áreas comuns;
multas e demais penalidades.
Depois, verifique se existem decisões recentes do condomínio sobre o assunto.
Essa análise pode evitar um conflito antes mesmo que ele aconteça.
Nossa orientação
A discussão sobre Airbnb em condomínios está longe de ser apenas uma questão entre proprietário e síndico. Ela envolve direito de propriedade, regras condominiais, destinação do imóvel e, cada vez mais, decisões judiciais sobre novas formas de exploração imobiliária.
Além disso, o cenário jurídico está em atualização. O STJ já possui decisões relevantes sobre a matéria, mas o Tema 1.443 deverá analisar novamente quando a destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir locações de curta duração por plataformas digitais.
No Da Rocha e Oliveira Advogados, nós analisamos as regras da convenção, a situação do imóvel e os aspectos jurídicos envolvidos em conflitos condominiais e locações.
Se você é proprietário, síndico ou condomínio e precisa avaliar uma situação envolvendo locação por Airbnb ou outra plataforma de curta estadia, solicite uma análise jurídica do caso antes de tomar uma medida.