Compra de imóvel: 7 cuidados antes de assinar

Comprar um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida de uma pessoa. Depois de encontrar o apartamento ou a casa ideal, é comum surgir a vontade de fechar logo o negócio, principalmente quando o vendedor oferece uma condição aparentemente vantajosa.

É justamente nesse momento que alguns cuidados jurídicos podem fazer diferença.

Antes de assinar um contrato ou entregar um valor de entrada, é importante verificar a situação do imóvel, conferir quem realmente aparece como proprietário, analisar eventuais dívidas e entender exatamente quais obrigações estão sendo assumidas.

Um problema que não aparece na visita ao imóvel pode estar na matrícula, em uma dívida ou até na situação jurídica do próprio vendedor.

1. Confira a matrícula do imóvel

A matrícula é um dos documentos mais importantes em uma compra e venda imobiliária.

É nela que ficam registrados os principais atos relacionados ao imóvel, como a identificação do proprietário, transmissões anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e outros direitos ou restrições que possam atingir o bem.

Por isso, não basta confiar nas informações apresentadas pelo vendedor ou pela imobiliária. O comprador deve verificar a matrícula atualizada diretamente no Registro de Imóveis competente.

Esse cuidado permite identificar, por exemplo, se a pessoa que está vendendo realmente consta como proprietária do imóvel e se existe algum ônus registrado.

2. Verifique quem está vendendo o imóvel

Outro ponto que merece atenção é a situação jurídica do vendedor.

Dependendo do caso, podem existir questões envolvendo casamento, divórcio, inventário, procuração, sociedade empresarial ou outras circunstâncias que influenciem a possibilidade de venda.

Também é importante verificar se existem ações judiciais ou outras situações que possam comprometer a negociação.

A análise não deve se limitar ao imóvel. Em determinadas situações, a situação patrimonial do vendedor também pode ser relevante para avaliar os riscos da aquisição.

3. Procure por dívidas e restrições

Antes de concluir a compra, é importante verificar a existência de débitos relacionados ao imóvel.

Entre os documentos que podem ser analisados estão certidões municipais, informações sobre IPTU e eventuais débitos condominiais, quando se tratar de unidade localizada em condomínio.

As dívidas condominiais merecem atenção especial porque possuem natureza vinculada ao próprio imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que as despesas condominiais podem gerar responsabilidade relacionada ao imóvel, observadas as circunstâncias concretas da aquisição e da posse.

Por isso, descobrir a existência de débitos somente depois da compra pode gerar uma discussão que poderia ter sido evitada com uma análise prévia.

4. Não confunda contrato com transferência da propriedade

Esse é um dos pontos mais importantes de uma compra e venda de imóvel.

Assinar um contrato não significa, por si só, que o comprador já se tornou proprietário do bem.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade do imóvel é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Em outras palavras, existe uma diferença entre comprar o imóvel por meio de um contrato e efetivamente registrar a transferência da propriedade.

O próprio Superior Tribunal de Justiça reforça esse entendimento: enquanto o título não é registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro imobiliário.

Por isso, depois da assinatura e da formalização do título adequado, o registro não deve ser tratado como uma simples formalidade burocrática. Ele é parte essencial da transferência da propriedade.

5. Analise o contrato antes de assinar

O contrato de compra e venda precisa deixar claras as condições do negócio.

Preço, forma de pagamento, prazo para entrega da posse, responsabilidade por impostos e condomínio, condições para desistência, consequências do inadimplemento e obrigações de comprador e vendedor são alguns dos pontos que precisam estar bem definidos.

Também é importante verificar se existem cláusulas sobre financiamento, pagamento de sinal, multa ou retenção de valores.

Uma cláusula aparentemente simples pode produzir consequências importantes caso o negócio não seja concluído.

Por isso, o ideal é entender o contrato inteiro antes de assiná-lo, e não apenas conferir o valor e a data de pagamento.

6. Verifique a documentação antes de entregar valores

É comum que o comprador pague um sinal para garantir a negociação.

O problema aparece quando esse pagamento acontece antes de uma análise mínima da documentação.

Antes de transferir valores significativos, procure confirmar a situação do imóvel, a titularidade do vendedor e as condições previstas no contrato.

Se houver financiamento bancário, também devem ser observadas as exigências da instituição financeira e as condições para liberação do crédito.

Quanto maior o valor envolvido, maior deve ser o cuidado com a documentação e com a formalização da operação.

7. Faça o registro depois da compra

Depois de concluir a compra, ainda existe uma etapa que não pode ser esquecida: levar o título ao Registro de Imóveis competente.

O artigo 1.245, § 1º, do Código Civil estabelece que, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário.

O registro é justamente o ato que formaliza a transferência da propriedade perante o registro imobiliário.

O Superior Tribunal de Justiça também já destacou que a ausência de registro pode deixar o comprador em situação mais vulnerável diante de terceiros de boa-fé.

Por isso, não é recomendável considerar o negócio encerrado simplesmente porque o contrato foi assinado e o preço foi pago.

O que diz a lei sobre a compra de imóveis?

O Código Civil estabelece regras importantes para a aquisição e transferência da propriedade imobiliária.

O artigo 1.245 determina que a propriedade é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Além disso, o artigo 108 do Código Civil estabelece, como regra geral, a necessidade de escritura pública para os negócios jurídicos que envolvam constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, ressalvadas as hipóteses previstas em lei.

A Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, também disciplina os atos que devem ser registrados ou averbados no Registro de Imóveis.

Isso mostra por que uma compra de imóvel não deve ser tratada apenas como uma negociação comercial. Existem formalidades jurídicas que precisam ser observadas para que a aquisição produza os efeitos esperados.

O que pode acontecer se o comprador não verificar a documentação?

Imagine que uma pessoa encontre um imóvel por um preço abaixo do mercado e, com receio de perder a oportunidade, assine rapidamente o contrato e entregue uma entrada.

Depois, descobre que existe uma penhora registrada na matrícula ou que o vendedor não é quem deveria estar realizando a venda.

Resolver a situação depois pode ser muito mais complicado do que identificar o problema antes da assinatura.

Outro exemplo é o comprador descobrir posteriormente a existência de débitos relacionados ao imóvel ou perceber que determinada condição prevista verbalmente não foi incluída no contrato.

Em uma compra de alto valor, confiar apenas na palavra das partes pode ser um risco desnecessário.

Checklist antes de comprar um imóvel

Antes de assinar, vale conferir:

• matrícula atualizada do imóvel;
• identificação do proprietário;
• existência de penhoras, hipotecas ou outros ônus;
• situação do IPTU;
• eventuais débitos condominiais;
• documentação do vendedor;
• certidões necessárias ao negócio;
• condições de pagamento;
• cláusulas de multa e desistência;
• responsabilidade por impostos, taxas e despesas;
• forma de transferência da propriedade;
• necessidade de escritura pública ou outro instrumento;
• registro do título no Registro de Imóveis.

A documentação necessária pode variar conforme o tipo de imóvel e as características da negociação.

Dica prática para quem pretende comprar um imóvel

Se você encontrou o imóvel que deseja comprar, evite tomar decisões apenas pela urgência criada pelo vendedor ou pela imobiliária.

Antes de entregar uma quantia significativa ou assinar o contrato definitivo, procure analisar a matrícula, a documentação das partes e as condições jurídicas do negócio.

Em uma aquisição imobiliária, alguns minutos de análise antes da assinatura podem evitar meses ou até anos de discussão posteriormente.

Conclusão

Comprar um imóvel é uma decisão que envolve muito mais do que encontrar um preço que caiba no orçamento.

A matrícula, a documentação do vendedor, os possíveis débitos e as cláusulas do contrato precisam ser analisados antes da conclusão do negócio. Depois da assinatura, o registro do título também merece atenção para que a transferência da propriedade seja formalizada corretamente.

Se você está prestes a comprar ou vender um imóvel e quer ter mais segurança antes de assinar qualquer documento, nós, do Da Rocha e Oliveira Advogados podemos analisar a documentação e as condições da negociação.

Entre em contato com nossa equipe e conte com orientação jurídica para avaliar o seu negócio imobiliário antes que ele seja concluído.